投融管退大咖齐聚，存量资产得这么做！
[ 导读 ]
中国存量资产管理高峰论坛
大咖观点，干货满满
3 月 9 日，由易居企业集团主办的「中国存量资产管理高峰论坛暨易楼产品发布会」在上海重磅启幕！
本次论坛邀请到了易居企业集团 CEO 丁祖昱，北交所金融服务（上海）有限公司总裁毕建忠，易居企业集团执行总裁、克而瑞总裁张燕，中城投资执行副总裁王珊，万商俱乐部创始人杨泽轩， FOG 富尚资产集团董事长陈晓欧，渤海汇金资管董事总经理李耀光，易居企业集团副总裁刘文超，易居克而瑞副总裁张兆娟等行业大咖，一起纵论存量时代，为企业资产管理赋能！
北交所金融服务（上海）有限公司总裁毕建忠结合当前产权交易的现状与案例，分析了房地产产权交易面临的机遇与挑战，并表达了与易居合作的期望，希望通过易居的专业度来提升产权交易相关服务。
论坛现场，易居 2018 年首个大数据产品，资产投资工具平台——「易楼」重磅发布！除此之外，经过对市场上数百家房地产基金的大量监测、深度分析与实地调研，以及行业人士与权威专家的投票、打分，克而瑞还在现场推出了《 2017 年度中国十佳地产基金投资机构》与《 2017 年度中国十佳资产证券化产品》两大榜单。
我们第一时间将这些观点、干货整理出来，与大家一起分享，希望能给各位读者以及相关从业人士带来一些启发。
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存量市场已经具备了天时地利人和。
”论坛现场，易居企业集团 CEO 丁祖昱首先为中国存量资产管理高峰论坛做了开幕致辞。以「两会」为切入点，他表示，相比于往年今年「两会」的地产代表大幅下降，关于房地产的声音也相对减少，这说明人们对房地产的关注度有所下降。但与此同时，就存量来说，目前已经具备了天时地利人和。
▷ 天时：「租购并举」为存量发展提供了最大的天时，包括正在召开的「两会」，未来，所有政策都会对存量有所倾斜。随着过去十年增量的快速发展，所有增量都会发展为存量。
▷ 地利：在很多城市，二手房与一手房交易量已经越来越接近，目前中国已经有六座城市二手房的交易量已经超过了一手房，这种局面还会不断扩大。
▷ 人和：核心的租赁人口还是在一线城市和强二线城市，行业内的产品线日益完善，国家队和房企是全产品线布局，覆盖全客群。租购同权在一线城市是不可能的。
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克而瑞从投资端切入存量市场，通过大数据投资决策工具为企业掘金存量市场赋能。
”随着存量资产改造升级需求的不断上升，城市更新已成为中国房地产行业的热门领域。易居企业集团执行总裁、克而瑞总裁张燕对城市更新下存量资产市场做出了深入分析，带来了很多富有启发性的观点。
▷ 狭义的存量是相对于增量来说的，在城市更新概念下，对存量资产的关注聚焦到大量的低效资产、低价值资产，基于这样的变化，将存量资产定义为「未充分发挥价值的已建成物业，以及有价值增值空间的各类资产。」
▷ 城市功能变化带来城市更新，催动存量市场，而土地供应收紧，房企多借助存量优质资产包，扩大资产水平，同时政策上打出组合拳，从分领域，到土地、金融、财税，支持存量资产盘活。
▷ 当前资产的金融属性渐强，2017年房地产资产证券化发行继续攀升接近2000亿元，其中以存量资产为标的占比40%，发行总额接近2016年全年。资本进一步推高了存量市场热度。
▷ 以住宅为标志看存量市场发展，京沪深率先进入存量掘金时代，同时二线城市新兴商务区普遍面临供需错配，导致二线城市核心商务区存量资产也存较大挖掘价值。
▷ 存量资产市场快速扩张，市场信息纷繁复杂，亟需对存量资产的辨识、决断和落地。克而瑞选择从最关键的投资端切入，通过易楼这样的大数据投资决策工具撬动庞大存量市场资源，为企业掘金存量市场赋能。
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不动产领域资产证券化的加速，为商用不动产的流通和退出拓宽了资本市场渠道。
”据数据显示，中国投资商 2016 年在商业不动产领域的投资高达 326 亿美元，已成为世界第一大商用不动产投资国。中城投资执行副总裁王珊从「取势、明道、优术」三个方面分享了自己对于如何投资商业不动产的真知灼见。
▷ 从趋势上看，金融去杠杆，政策鼓励真实权益类资产投资，城市更新下专业存量投资运营商崛起，同时消费升级，细分领域需求爆发，如长租公寓、联合办公、社区零售、精品酒店等，行业整合加速，使跨界合作增多。
▷ 近几年大宗交易并购日趋活跃，核心区域供应紧缺，大宗交易由新增供应向存量供应，城市更新带来的旧楼改造成为投资重点。上海大宗交易占据半壁江山，其中办公楼接近 70% ，主要买家是内资。
▷ 租赁市场规模快速扩大，未来 5 年北、上、广租赁用地比例将达到 30% ，租赁公寓中机构渗透率仅 2% ，对比日本、美国，未来 10-15 年可能超过 20% ，长租公寓市场容量有望达到万亿级规模。
▷ 在资本市场，资产证券化发行和审批的速度在快速优化，为商用不动产的流通和退出拓宽了资本市场渠道。基于判断，中城投资重点关注办公楼和长租公寓两大赛道。
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当我们重新以人为视角开始做内容的时候，这个时代才发生了真的变化。
”中国商业地产已经从制造时代迈入资管时代，未来，存量资产改造、空间效率提升等领域将成为商业地产的发展重点。万商俱乐部创始人杨泽轩结合商业地产的发展规律分享了资管时代下对商业未来的思考。
▷ 资产管理时代悄然来临，资管要求以投资回报率为核心。
▷ 外部环境发生了重大变化，商业「人－货－场」的发展也发生了变化。
▷「人－货－场」的核心逻辑的四大变化：1.流通变革顺序:消费者—终端渠道—品牌—供应链端；2.行业创新方式:局部到整体,破坏性创新到建设性创新；3.价值回归路径:打破高溢价,回归商品和服务本身；4.企业增长方式:外生—内生。
▷商业人的未来任务是通过需求把握、场景再造、内容升级和有效的运营管理，实现生活方式的重建，从而创造资产和资本的价值。
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房地产黄金时代结束，未来并非「废铜烂铁」时代，而是「钻石时代」。
”FOG 富尚资产集团董事长陈晓欧先生，在国际市场投融资、基金管理、资产管理等领域有着丰富的专业经验，他结合案例深入浅出地讲解了房地产大资产管理时代下的资产管理体系搭建、标准与运营。
▷ 新常态下的地产布局，房地产已经过了拿地、开发、销售的模式。钻石时代下，房地产人必须做的4件事：商业模式的升级转型、地产的金融属性凸现、资产证券化与资产管理、全球资产配置。
▷ 资产运营 6 大组成部分为：企业战略、全生命周期成本控制、资产运营管理、资产管理标准与系统、人员架构与管理、风险控制。
▷ 国内资产管理与国外相比，还缺乏细腻度。资产设计非常重要，从整体资产包战略方向、资产包管理规划、标杆项目的资产管理运营及标准搭建，到资本运作各重要环节实现专业化的商业地产操作。
▷ 未来需要资产的内部循环。「开运金模式」将成未来主流，即「开发+运营+金融」的组合，对地产资源、商业资源和资本资源进行高度整合，从而兼顾地产开发价值、商业运营价值和不动产。
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若以公募作为目标的话，中国的 REITs 在今年或明年就能推出；若以国际资产管理标准为目标的话，中国的 REITs 距离国际标准还很远。
”资产证券化与 REITs 是当前房地产金融的热门领域，渤海汇金资管董事总经理李耀光结合多年从业经历分享了商业不动产证券化与 REITs 的操盘经验，以及对不动产投融资创新的展望。
▷ 不动产融资环境今年不顺畅，明年会更加难做，如何融到钱是房企最关心的事，市场上并购拿地已远远超过招拍挂。
▷ 中国地产五年一周期，主要是由调控导致的，非市场化的行为。过去三年，房地产 80% 是通过债权融资，导致行业杠杆率高企。调控的方向主要有：1. 权益类投资越来越多，债务类越来越少。 2. 凡是需要一行三会监管当局事前审批的产品会蓬勃发展。 3. 未来货币会逐渐宽松，但货币会流向调控领域。
▷ 物业持有方角度， REITs 相当于资产或子公司的 IPO ；投资人角度，REITs就是投资基金，投资的是能产生稳定现金流的不动产。 REITs 给买不起办公楼的老百姓，提供了可以参与投资提供稳定现金流的商业地产中去，享受物业增值，解决城镇化带来的投资渠道缺失的问题。
▷ 中国 2017 年发行了 1.4 万亿 ABS 产品，和不动产相关的三种资产证券化产品为类 REITs、CMBS 和其他地产证券化产品，主要通过银行间和交易所渠道流通。
▷ 香港和台湾已经有 REITs ，大陆还没有，但很快会推出。虽然没有标准的 REITs ，但不同标的的 REITs 产品正尝试不断进步，基本上除了基础设施的相关产品还没出现，在海外已推出的标的类型都已在大陆出现。
▷ 市场上，有开发资质的企业基本以 CMBS 产品为主，没有开发资质的企业基本以发类 REITs 过户型产品为主。类 REITs 可以帮助企业出表，降低资产负债率，提高市场估值。现在市场做 REITs ，拿到批文就打广告，成功做REITs可以帮助企业提高知名度。
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颠覆性的创新往往来自于对边缘行业的突破。资产是主角，易楼是平台，我们始终是资产时代的服务生。
”资产投资工具平台——易楼，是目前国内唯一款由专业资产投资分析师作为第三方对交易资产进行客观评测的 APP 。易居企业集团副总裁刘文超结合大宗资产交易的痛点与特点，分享了「易楼」如何帮助投资方、资产提供方实现高效、低风险的交易，为企业资产管理赋能。
▷ 大宗资产投资性需求正在持续上升，数万亿资金开始排队入场。受资本市场管控从紧的影响，内资对于大宗资产交易的收益预期进一步提升，稳定期投资综合净收益预期5%以上，一线城市传统资产租金收益率平均 5% 以下。随着供需的不平衡，投资偏好发生转变，投资风险也愈加凸显。
▷ 目前，大宗资产交易过程中存在着三难问题：项目难找、项目难断、项目难落，这些痛点仍在不断凸显。
▷ 易居作为以大数据为基础的服务商，利用自身大数据优势，针对「三难」问题做了模型，以期在权益取得阶段就可以系统解决「三难」核心问题，这便是易楼平台的初衷与由来。
▷ 易楼通过对大宗物业的全面监测，活跃项目实时入库，买卖双方直接接洽，不断提升信息效率；以及第三方客观性测评，三大维度八项指标，投资等级直观评定，帮助交易方提升决策效率。
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这是克而瑞首次发布地产金融类的榜单，希望明年可以继续修正及完善指标体系，推出更多的测评体系。
”易居克而瑞副总裁张兆娟隆重发布了《 2017 年度中国十佳地产基金投资机构》与《 2017 年度中国十佳资产证券化产品》两大榜单，并对榜单做了深入讲解与分析。
这是克而瑞首次发布地产金融类的榜单，希望明年可以继续修正及完善指标体系，推出更多的测评体系，测评的目的是用专业测评体系给存量资产的投融管退建立行业标准。
克而瑞筛选了上千家企业，并找了很多专家人士做访谈，后期通过建立一套标准进行分析，共有 4 大体系 14 个指标，最核心的是财务指标占比 35% ，投资管理占比 30% ，风险控制占比 20% ，软性指标占比15% 。这4大体系的14个指标中有些数据拿起来相当难，克而瑞从不同的渠道获得。
资产证券化的产品推荐就像地产开发的楼盘推荐。 2017 年涉房的资产证券化共发行了约 120 单，近两千亿规模。资产证券化产品的评价体系，共五大体系十四个指标，包括产品设计、信用评级、发行成本、融资期限、市场影响。
小结
伴随着房地产存量时代的到来，越来越多的企业将驶入「轻资产」赛道，资产管理、品牌输出会越来越多地被纳入事关企业未来的战略层面。未来，房地产行业的运营和资本竞争将日趋激烈。如何挖掘存量市场，提高资产管理的「造血」能力，将成为决定房企成败与竞争格局的关键点。